Thị trường bất động sản ngày càng mở rộng về quy mô

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) đã có bước phát triển nhanh cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm và nguồn vốn đầu tư.

Quy mô mở rộng

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho biết, giai đoạn từ 2009 - 2019 đã có nhiều "đột phá" trong quá trình phát triển. Cụ thể: Hiện cả nước có khoảng 5.000 dự án, với tổng mức vốn đầu tư khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, gấp 3 lần so với năm 2009, diện tích nhà ở đã tăng khoảng 1,4 lần (từ 16,7m2/người lên 23,2m2/người), bình quân mỗi năm có thêm khoảng 60 triệu m2 nhà ở.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào thị trường BĐS trong 5 năm trở lại đây đạt khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ hai về các lĩnh vực, ngành nghề thu hút đầu tư FDI lớn nhất vào Việt Nam.

Thị trường ngày càng mở rộng về quy mô, nhưng lại mất cân đối về cung - cầu.

Sự phát triển của thị trường BĐS, kéo theo nhiều ngành nghề khác phát triển. Tính đến năm 2019 cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng va 15.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS (tăng 2,3 lần so với năm 2010). Ngoài ra, còn có hơn 1.000 sàn giao dịch BĐS được thành lập.

Mặc dù thị trường BĐS phát triển một cách mạnh mẽ, nhưng dư nợ BĐS luôn ở ngưỡng an toàn theo thông lệ quốc tế. Tính đến hết năm 2019, dự nợ trong lĩnh vực này là trên 521.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15,9%) trong tổng dư nợ tín dụng, bình quân dư nợ trong 5 năm gần đây tăng 7,3%/năm.

"Sự phát triển của thị trường BĐS đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân và chuyển dịch cơ cấu, đảm bảo an sinh xã hội, góp phần quan trọng vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh" - ông Hùng nói.

Mất cân đối cung cầu

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mặc dù thị trường đã đạt được nhiều bước phát triển quan trọng, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là sự mất cân đối trong quan hệ cung - cầu BĐS. Trong đó, nguồn cung nhà ở trung - cao cấp đang dư thừa (có khoảng 70 - 100 triệu m2), nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Trong khi nhu cầu đối với nhà ở trung - cao cấp (có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng 20 - 30%, thì nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp chiếm 70 - 80%.

Chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Vũ Quang Vinh cho biết, thị trường không chỉ có sự lệch pha về cung - cầu, mà sự lệch pha còn xảy ra ở việc sử dụng nguồn vốn. Theo đó, nguồn tài chính - tín dụng đổ thị vào thị trường BĐS trong thời gian qua chủ yếu là từ hệ thống Ngân hàng (chiếm tới trên 60% - PV). Trong khi theo thông lệ của kinh tế thị trường, dòng vốn của thị trường BĐS phải đi theo các kênh, như: Trái phiếu, vốn đầu tư tư nhân, vốn FDI...

Sự phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng khiến cho thị trường đã chịu tác động mạnh từ khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt nguồn tín dụng cho vay từ nguồn vốn trung - dài hạn cho vay ngắn hạn.

"Chỉ trong một thời gian ngắn lượng giao dịch BĐS giảm tới 70%, nguồn cung dự án mới giảm hơn 40%. Không phủ nhận những vấn đề về thể chế và thủ tục hành chính đang gây ra nhiều ách tắc, nhưng việc thay đổi về nguồn vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến cho thị trường sụt giảm mạnh trong thời gian gần đây" - ông Vũ Quang Vinh nhìn nhận.

Nguồn Kinh tế đô thị