Cần sớm đẩy mạnh phát triển trở lại quỹ đầu tư bất động sản

Đó là khiến nghị của bà Lê Thị Hồng Thái, Giám đốc Chiến lược và Vận hành Tập đoàn VinaCapital khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh vấn đề liên quan đến mô hình gọi vốn theo hình thức chia nhỏ tài sản đang diễn ra trên thị trường.

Trên thị trường hiện nay đang quảng bá nhiều mô hình kinh doanh bất động sản mới theo hình thức chia sẻ, trong đó thay vì phải bỏ hàng trăm, đến hàng tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mua tài sản nhà đất chỉ với một hoặc vài triệu đồng thông qua việc chia nhỏ cổ phần. Bà đánh giá như thế nào về việc xuất hiện của mô hình này?

Theo nhu cầu phát triển, nhà đầu tư cá nhân tại Việt Nam tham gia thị trường bất động sản luôn có mong muốn tham gia và đồng sở hữu cùng lúc nhiều loại tài sản khác nhau để mang tới nguồn thu nhập thường xuyên, ổn định và thanh khoản cao hơn.

Đặc biệt, khi dịch Covid-19 bùng phát làm ảnh hưởng tới dòng tiền đầu tư của nhà đầu tư cũng như khả năng huy động vốn của các đơn vị tổ chức. Vì vậy, việc tạo lập những mô hình thu hút vốn với khả năng kêu gọi được nhiều nhà đầu tư hơn tham gia là điều cần thiết. Có lẽ đó cũng là lý do khiến cho nhiều tổ chức, đơn vị cũng đang định hướng cho việc triển khai mô hình kinh doanh theo dạng mới này.

Trước đây tại Việt Nam cũng đã từng xuất hiện mô hình cho phép nhà đầu tư có thể tiếp cận dự án bất động sản với dòng vốn thấp hơn nhiều lần so với giá trị tài sản với tên gọi Quỹ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, so với nhiều mô hình huy động theo dạng chia nhỏ tài sản thành cổ phần như hiện nay thì có nhiều điểm khác.

Bà Lê Thị Hồng Thái, Giám đốc Chiến lược và Vận hành Tập đoàn VinaCapital

Bà có thể nói rõ hơn về những điểm khác này?

Sự khác biệt lớn nhất là khi thành lập quỹ sẽ phải được cấp phép bởi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và quản lý bởi các công ty quản lý quỹ.

Quỹ được thành lập theo đúng quy định chặt chẽ của pháp luật về tài sản được phép đầu tư, được định giá bởi công ty thẩm định bất động sản có uy tín, đảm bảo việc ghi nhận sở hữu của nhà đầu tư trên tài sản của quỹ, có cơ chế vận hành được giám sát bởi các ngân hàng thương mại có uy tín.

Khung pháp lý cũng như cơ chế vận hành đối với quỹ đầu tư bất động sản được quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên khi tham gia đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, không phổ biến, nhưng theo ghi nhận của VinaCapital, ngoại trừ một số quỹ đã được cấp phép vận hành, các dự án đầu tư theo hình thức chia nhỏ tài sản hiện nay nói chính xác không được gọi mà chỉ bắt chước cách huy động như REITS và tận dụng một đơn vị trung gian đầu tư nền tảng công nghệ để mã hóa và chia dự án thành các gói đầu tư có giá trị thấp.

Điều này đặt ra rủi ro về việc số tiền huy động thực tế được sử dụng đầu tư vào tài sản nào, định giá ra sao không hề được đặt dưới bất kỳ sự giám sát, đảm bảo từ các đơn vị có thẩm quyền. Nếu số vốn huy động được đầu tư vào bất động sản, giấy tờ sở hữu bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư hoặc công ty trung gian thực hiện mô hình đầu tư chia sẻ.

Vì vậy, dù khách hàng bỏ tiền ra đầu tư vào bất động sản nhưng không sở hữu giấy tờ chứng minh mình là đồng sở hữu nhà, căn hộ đó.

Mô hình Quỹ đầu tư bất động sản truyền thống

Chia sẻ với Đầu tư Chứng khoán, một số đơn vị cho biết, lý do việc không triển khai mô hình huy động vốn theo quỹ bởi sự phức tạp cũng như không thuận tiện bằng các nền tảng công nghệ mới như hiện nay. Bà đánh giá như thế nào về điều này?

Không thể phủ nhận vẫn có những đơn vị đủ uy tín và tiềm lực để vận hành mô hình dạng "lai" này một cách hiệu quả, tuy nhiên dù sao, trong khi loại hình đầu tư mới chưa có khung pháp lý rõ ràng, ẩn chứa những rủi ro khó xác định và quyền lợi nhà đầu tư không được sự bảo vệ của pháp luật khi xảy ra tranh chấp, kiện tụng.

Thị trường cũng đã chứng kiến rất nhiều công ty bất động sản tiến hành huy động vốn cho những dự án không được cấp phép, ngoài quy hoạch, và hậu quả là các nhà đầu tư trở thành nạn nhân của hình thức huy động vốn này. Vì vậy, đối với các mô hình dạng "con lai" cần có sự thận trọng trong cách tiếp nhận.

Vậy theo bà, cơ quan quản lý cần làm gì?

Cá nhân tôi cho rằng, theo thời gian, nhu cầu đầu tư vào bất động sản rất lớn, thì việc xuất hiện các mô hình đầu tư mới mang lại cả lợi ích cho chủ đầu tư và cá nhân là rất tốt. Tuy nhiên, cần phải đặc biệt gia tăng việc giám sát, quản lý và truyền thông đúng đắn hơn về ích lợi và tính rủi ro của những loại hình đầu tư còn tương đối mới mẻ này.

Bên cạnh đó, có thể xem xét xây dựng lại các khung pháp lý và các chuẩn mực mới cho các mô hình quỹ đầu tư bất động sản sao cho theo hướng tiếp cận nền tảng 4.0 bên cạnh gia tăng nhiều chính sách mang tính ưu đãi, khuyến khích nhiều hơn cho xu hướng phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Bởi lẽ, với các dự án có quy mô lớn, quỹ đầu tư bất động sản là nguồn lực quan trọng giúp doanh nghiệp huy động được nguồn vốn nhàn rỗi từ các cá nhân, tổ chức, giảm bớt áp lực từ các nguồn tài chính khác có nhiều rủi ro hơn. Chưa kể, việc hình thành các quỹ đầu tư bất động sản cũng sẽ góp phần phát triển thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản tại Việt Nam ổn định, lành mạnh, đồng thời thu hút thêm nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài.

Giải pháp mà chúng tôi cho rằng, cần có thêm chính sách khuyến khích sự phát triển của quỹ đầu tư bất động sản theo hướng miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho phần lợi nhuận của quỹ dùng để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư, hay miễn thuế chuyển nhượng đối với trường hợp nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản.

Việc này sẽ tạo cơ sở cho những sản phẩm đầu tư như quỹ đầu tư bất động sản phát triển cũng như góp phần loại bỏ những hình thức huy động vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư mà chúng ta nhận thấy trong thời gian gần đây.

Theo Tin nhanh chứng khoán