Kiến nghị bãi bỏ quy định về khung giá đất định kỳ

HoREA cho rằng “khung giá đất”, “bảng giá đất” không đảm bảo được nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” và cũng không thể phù hợp với đặc điểm tình hình của các địa phương.

Giá đất tăng, cơ hội sở hữu nhà giảm

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, “khung giá đất”, “bảng giá đất” kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Biên độ tăng mức giá càng lớn của “khung giá đất” sẽ càng kéo theo biên độ tăng mức giá của “bảng giá đất” và cũng sẽ kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.

Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng), nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân sẽ không làm thủ tục cấp “sổ hồng”, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Bên cạnh đó, giá thành nhà ở bao gồm nhiều yếu tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ dự án nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành dự án nhà phố; trên dưới 50% giá thành dự án biệt thự và là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Do vậy, mức giá của “khung giá đất”, “bảng giá đất” tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Bảng giá đất tăng sẽ kéo theo khó khăn cho doanh nghiệp cũng như giảm khả năng sở hữu nhà ở của người có thu nhập thấp

Theo ông Châu, giá nhà đất tăng cũng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp.

Không những vậy, nếu “khung giá đất”, “bảng giá đất” có mức giá quá cao, sẽ tác động đẩy giá đất các dự án lên cao (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Nên bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất

Chủ tịch HoREA cũng nhấn mạnh, “khung giá đất”, “bảng giá đất” tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản.

Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng thu ngân sách của địa phương. Riêng 08 tháng đầu năm 2020, do tác động của đại dịch CoViD-19 làm cho thị trường bất động sản đã khó khăn, lại càng thêm khó khăn, thể hiện qua số thu ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh chỉ thu được 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm 2019.

“Về lâu dài, nên xem xét bãi bỏ phương thức thu tiền sử dụng đất “kiểu tận thu, thu trước một lần”, mà nên chuyển thành “sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, đất ở”, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% “bảng giá đất”, để giảm nhẹ gánh nặng “tiền sử dụng đất” hiện nay. Đồng thời, bổ sung “thuế bất động sản” theo phương án đề xuất của Bộ Tài chính, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách nhà nước” – Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo đó, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

Bên cạnh đó, theo ông Lê Hoàng Châu, trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao thẩm quyền cho Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất”, đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, theo quy định tại Khoản (1.c) Điều 112 Luật Đất đai và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Đồng thời, được quyết định “mức thu” tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và được quy định các đối tượng được “nợ” tiền sử dụng đất (gồm các đối tượng hưởng chính sách, hộ nghèo, hộ cận nghèo), khi làm thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng), để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.

Theo Diễn đàn bất động sản