Covid-19, “bóng đêm” bao phủ thị trường

Cuối tuần qua, Công ty cổ phần DKRA Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2020, ghi nhận sự sụt giảm kỷ lục về nguồn cung mới và sức cầu chung so với các quý trước. Trong đó, dịch Covid-19 được các định là “thủ phạm” chính tạo nên sự sụt giảm này.

Riêng phân khúc căn hộ tại thị trường TP.HCM, là dòng sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở, đã suy giảm nguồn cung đến mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Các phân khúc khác như đất nền, nhà phố biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng... cũng không có nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Thị trường đất nền, một phân khúc được ưa chuộng và khan hiếm của thị trường, nguồn cung cũng giảm kỷ lục trong quý I/2020. Cụ thể, trong quý đầu năm nay, trên thị trường TP.HCM chỉ có 3 dự án đất nền mới được công bố, cung cấp khoảng 175 nền, giảm đến 74% so với nguồn cung mới của quý trước (khoảng 677 nền) và giảm 32% so với cùng kỳ năm 2019. Đây là quý có nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 81%, khu vực phía Đông dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ.

Tại các thị trường phụ cận TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, theo DKRA Vietnam, trong quý I/2020, nguồn cung mới và sức cầu giảm đáng kể so với quý trước, ngoại trừ thị trường Bình Dương do 2 thị xã Thuận An và Dĩ An được nâng cấp lên thành phố, nên có sức cầu lớn. Các khu vực còn lại, mức thanh khoản khá kém dù nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn với nhiều hình thức khuyến mãi, chiết khấu…

Tương tự, phân khúc thị trường căn hộ TP.HCM cũng ghi nhận nguồn cung mới thấp kỷ lục trong 5 năm qua với toàn thị trường chỉ có 7 dự án được mở bán trong quý I, cung ứng khoảng 1.547 căn hộ, giảm 70% so với quý trước và giảm 47% so với cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 74% (khoảng 1.146 căn), giảm đến 74% so với quý trước. Đây cũng là quý ghi nhận nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ.

Uy tín của chủ đầu tư ở các dự án đã triển khai sẽ tạo niềm tin cho người mua ở các dự án mới

Về loại hình, căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn, trong khi căn hộ hạng C vẫn khan hiếm. Mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư đối với phân khúc hạng B dao động từ 32 - 40 triệu đồng/m2, đối với căn hộ hạng A từ 53 - 58 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, toàn thị trường có 8 dự án đáng chú ý được mở bán, cung ứng khoảng 718 căn, giảm 9% so với quý trước, nhưng tăng đến 132% so với nguồn cung cùng kỳ năm 2019. Tỷ lệ tiêu thụ trong quý đạt 50% nguồn cung mới (khoảng 359 căn), tăng nhẹ so với quý trước và tăng 58% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu vào những dự án mới mở bán trong tháng 1 và tháng 2/2020, với mức giá khoảng 15 tỷ đồng/căn có vị trí đẹp và tiến độ xây dựng tích cực.

Ở phân khúc này, khu Nam dẫn đầu thị trường về nguồn cung mới và lượng tiêu thụ trong quý, các dự án tập trung chủ yếu ở Nhà Bè và Bình Chánh. Giá bán không có nhiều biến động, giao dịch thứ cấp kém sôi động và có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, do đó tính thanh khoản của thị trường hiện nay khá thấp.

Ngoài ra, một số phân khúc khác như biệt thự biển, thị trường căn hộ du lịch biển cũng ghi nhận nguồn cung khá hạn chế từ đầu năm đến nay.

Trước diễn biến phức tạp của dịch bệnh, hều hết các chủ đầu tư không tổ chức hoạt động truyền thông, bán hàng, nên nguồn cung sơ cấp khiêm tốn trên thị trường hiện nay chủ yếu đến từ những dự án đã được mở bán trước đó.

Thị trường sẽ có sự phân hóa lớn

Kịch bản nào cho thị trường sắp tới là câu hỏi mà nhiều thành viên thị trường quan tâm hiện nay.

Theo phân tích của các chuyên gia, điều này còn tùy thuộc vào tình hình dịch bệnh khu nào được kiểm soát, nhưng điều chắc chắn sẽ diễn ra, là thị trường sẽ có sự phân hóa lớn. Trong quý II và thậm chí là cả 2 quý cuối năm sẽ không có sự mua bán ồ ạt ở tất cả các khu vực hay các phân khúc thị trường, mà có sự phân hóa rõ ràng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, không thể phủ nhận tác động từ dịch Covid-19 đến các ngành nghề nói chung và bất động sản nói riêng, song đây là khó khăn mang tính tạm thời, về lâu dài không thể kìm hãm sự phát triển của thị trường.

“Có thể trong ngắn hạn, dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ, đầu tư ở các khu vực ngoài TP.HCM sẽ gặp khó khăn về việc bán hàng, do các nhà đầu tư còn mang tâm lý thăm dò và chờ đợi. Song với phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật tại TP.HCM như căn hộ hay đất nền không lo ngại về tính thanh khoản, do bản chất của phân khúc này là nguồn cung khá khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao. Đó là chưa kể, gần đây, làn sóng Việt kiều về nước gia tăng mạnh mẽ, trong đó có nhiều người sẽ ở lại, nên nhu cầu nhà ở càng tăng cao hơn”, ông Châu nói, đồng thời cho rằng, tất nhiên không phải sản phẩm nào cũng có thể bán được, mà chỉ có những sản phẩm được các doanh nghiệp uy tín đầu tư, pháp lý rõ ràng mới được khách hàng đón nhận, bởi người tiêu dùng trong giai đoạn sắp tới chủ yếu mua để ở nên sẽ rất kỹ càng trong việc chọn sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi, khó khăn của thị trường gần đây chủ yếu bị tác động mạnh về tâm lý, khó khăn này sẽ qua đi khi dịch được kiểm soát. Vấn đề mấu chốt để dự báo được kịch bản thị trường thời gian tới sẽ ra sao còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác như nguồn cung thị trường, các chính sách về tháo gỡ nút thắt về pháp lý dự án, kích cầu thị trường…

“Trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro. Trong bối cảnh thị trường sắp tới cũng vậy, sẽ có sự đan xen giữa khó khăn và cơ hội. Ở góc độ nhà đầu tư, tôi cho rằng, dòng sản phẩm bất động sản đạt được hai yếu tố cơ bản là an toàn trong hiện tại, và nhận diện được tiềm năng thật sự trong tương lai vẫn mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư”, ông Bảo nhận định và phân tích thêm, sự an toàn ở đây nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng chính là nhìn thấy được các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng…

Từ những phân tích trên, theo ông Bảo, thị trường bất động sản sau khi dịch bệnh được kiểm soát sẽ quay trở lại đường đua. Có thể thị trường trong ngắn hạn sẽ gặp khó khăn nhất định do còn ảnh ảnh hưởng của dịch bệnh, song về cơ bản, những dự án có vị trí chiến lược được các chủ đầu tư uy tín, chuyên nghiệp phát triển vẫn sẽ được người tiêu dùng nhắm đến, bởi nhu cầu đầu tư bất động sản luôn chứa đựng nhiều sự hấp dẫn.

Giá nhà sẽ không giảm thêm

Liên quan đến việc giá bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng hay giảm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP BĐS EZ Việt Nam phân tích, việc giảm giá nhà trong trung và dài hạn là điều khó xảy ra bởi quỹ đất ngày càng hạn chế, khung giá đất tăng, thủ tục pháp lý triển khai bị siết chặt, giải phóng mặt bằng khó khăn, nguồn cung giảm...

Một khía cạnh nữa là sau đợt khủng hoảng 2011-2013, thị trường đã thanh lọc các chủ đầu tư yếu kém, tham gia chính thời điểm bây giờ đa phần là các đơn vị có tiềm lực mạnh, kinh nghiệm nên khả năng chịu đựng được tốt trước những khó khăn.

Điều này lý giải vì sao dịch bệnh mới xảy ra 2 tháng, thời gian chưa đủ lâu để các doanh nghiệp phải vội vàng giảm giá bán.

Trong trường hợp cần đẩy mạnh bán hàng do dịch bệnh kéo dài, chủ đầu tư sẽ áp dụng các hình thức khác như hỗ trợ vay vốn, tặng các gói nội thất…chứ không giảm giá trực tiếp.

Thời gian tới có thể chứng kiến một làn sóng M&A, quá trình thanh lọc sẽ xảy ra khi một số chủ đầu tư chịu áp lực quá lớn về tài chính phải bán đi hoặc hợp tác kinh doanh dự án của mình, đặc biệt là những doanh nghiệp dùng vốn vay quá nhiều.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguồn cung bất động sản trong năm 2019 đã giảm rõ rệt. Cụ thể, trong năm 2019, số lượng dự án phê duyệt chỉ bằng khoảng 20% so với năm trước và ở Hà Nội là khoảng 25%.

“Nguồn cung hiện nay đã giảm 3 - 4 lần so với năm trước, nên 3 năm tới, tổng nguồn cung nhà chắc chắn sẽ giảm mạnh. Nguồn cung giảm, chắc chắn giá nhà sẽ tăng, nên các nhà đầu tư không nên hy vọng giá sẽ giảm trong thời gian tới. Thực tế, từ đầu năm 2020, giá nhà tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng từ 5 - 10%”, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Theo báo Đầu tư bất động sản